Aká fixácia úrokovej sadzby je pri hypotéke najlepšia?!

Sadzba z letáku len na určité obdobie 

Hypotekárny úver môžete v súčasnej dobe získať za veľmi výhodných a priaznivých úrokových podmienok. Neznamená to ale, že táto úroková sadzba vám ostane počas celej doby splatnosti úveru. To, že vám banka počas aktuálne prebiehajúcej kampane poskytne úrokovú sadzbu 2,39 % p.a., neznamená, že takýto úrok budete platiť počas celej splatnosti vašej hypotéky. Banka vám totiž dokáže poskytnúť úrokovú sadzbu, ktorú vidíte v letáku alebo reklamách, len na určité obdobie. Necháva si možnosť ju po určitej, pravidelne sa opakujúcej dobe, upraviť. 

Porovnanie úrokových sadzieb hypoték nájdete v:

Porovnaní hypoték 

Porovnaní hypoték pre mladých

Fixácia úrokovej sadzby – o čo ide

Dĺžka obdobia, počas ktorého sa úroková sadzba, a teda ani mesačná splátka nemení, sa nazýva fixácia úrokovej sadzby. Je stanovená pri podpise úverovej zmluvy, pričom platí, že počas tohto obdobia vám banka nesmie zmeniť jej výšku. Najčastejšie sa stretávame s fixáciou na 1, 3 a 5 rokov, výnimočne aj s fixáciou na desaťročné obdobie. Ak si zvolíte 5 ročnú fixáciu úrokovej sadzby, tak budete počas tejto doby každý mesiac platiť rovnakú splátku.

Po uplynutí tejto doby vám banka stanoví novú výšku úrokovej sadzby v súlade s aktuálnymi trhovými podmienkami. Predtým, než tak urobí, vás musí o zmene písomne informovať. Vy tak máte možnosť rozhodnúť sa, či nové podmienky akceptujete, alebo sa poobhliadnete po konkurenčných ponukách. Ak vám iná banka ponúkne lepšie podmienky, práve po uplynutí doby fixácie je možné hypotéku refinancovať do inej banky. 

Kratšia versus dlhšia doba fixácie

Zvyčajne platí, že čím je doba fixácie úrokovej sadzby kratšia, tým je úroková sadzba nižšia. Výhodou kratšej doby fixácie je v mnohých prípadoch nižšia úroková sadzba, a teda aj mesačná splátka.

Vystavujete sa však riziku častejšej zmeny úrokovej sadzby. Banka pri kratšej dobe fixácie upravuje sadzbu častejšie, a tak sa sa chtiac-nechtiac vystavujete riziku zvýšenia úrokovej sadzby, resp. vašej mesačnej splátky banke. Výhoda dlhej fixácie je v nemennosti úrokovej sadzby a výšky mesačnej splátky.

Dlhšia doba fixácie úrokovej sadzby znamená rovnako dlhé obdobie, kedy vám banka nezvýši mesačnú splátku. Vy si tak môžete v rodinnom rozpočte veľmi jednoducho naplánovať svoje výdavky na bývanie, obzvlášť v prípadcoch, kedy rozpočet presne stačí na pokrytie mesašnej splátky, to môže byť veľmi dôležité. Ak by došlo k turbulenciám na finančných trhoch a úrokové sadzby začali stúpať, budete mať istotu nemennej splátky. Na druhej strane, ak by sadzby na trhu ešte poklesli, vaša splátka sa nezníži. 

Máte otázky k hypotékam, úrokom, splácaniu hypoték? Pýtajte sa bezplatne v našej poradni:

poradňa Financovanie bývania 

Kedy zvoliť kratšiu, a kedy naopak, dlhšiu dobu fixácie úrokovej sadzby?

Nie je jednoduché rozhodnúť sa, na akú dobu chcete úrokovú sadzbu zafixovať. Je pomerne náročné predpovedať, ako sa bude situácia na trhoch v budúcnosti vyvíjať, a rozhodne nečakajte, že vám niekto s určitosťou povie, ktorá je tá najvýhodnejšia. V súčasných tržných podmienkach, kedy sú úrokové sadzby na veľmi nízkej úrovni (dokonca najnižšej v histórii) sa oplatí využiť čo najdlhšiu dobu fixácie.

Niektoré banky na situáciu zareagovali a začali opäť ponúkať dlhšie doby fixácie. Naopak, ak očakávate mimoriadny príjem v blízkej budúcnosti, ktorým plánujete realizovať mimoriadne splátky či ju dokonca predčasne splatiť, je pre vás vhodnejšie si zafixovať úrokovú sadzbu na kratšie obdobie.  Tá vám umožní pri každej fixácii realizovať ľubovoľnú výšku mimoriadnej splátky alebo ju úplne doplatiť.

Majte ale na pamäti, že tak ako vám banka musí oznámiť výšku novej úrokovej sadzby, vy jej musíte vopred nahlásiť každú plánovanú mimoriadnu splátku. Ak očakávate mimoriadny príjem v blízkej budúcnosti, Málokto si totiž uvedomí, že kratšia doba fixácie je výhodná v tom, že vám umožní častejšie zrealizovať mimoriadnu splátku pri obnove fixácie úrokovej sadzby. 

Pozor na hypotéky so štátnym príspevkom

S výrazným nárastom úrokovej sadzby a teda aj výšky splátky je dôležité počítať po zmene úrokovej sadzby v prípade zvýhodnených hypotekárnych úverov pre mladých. Pri týchto úveroch je totiž prvých 5 rokov úroková sadzba znížená o 3 %: štát podporuje mladých ľudí v zabezpečovaní vlastného bývania prostredníctvom zníženia úročenia hypotéky o 2 %, banka prispieva ďalším 1 %. Po uplynutí tohto obdobia sa však úroková sadzba zvýši o 3 %. Na to, aby ste maximálne využili toto zvýhodnenie, je dôležité zvoliť 5 ročnú dobu fixácie úrokovej sadzby.

„Ak sa klient rozhodne pre 5-ročnú fixáciu, má počas celej doby poberania štátneho príspevku nemennú úrokovú sadzbu, a tým aj splátku,“ hovorí Juraj Štefanovič, z Odboru komunikácie ČSOB.  Ak si zvolíte 1 alebo 3 ročnú fixáciu, po uplynutí tejto doby sa úroková sadzda upraví podľa aktuálnych podmienok.

„Pri hypotéke pre mladých je možnosť aj 3-ročnej fixácie. V tomto prípade však klient musí rátať s tým, že po 3 rokoch sa mu pri refixácii môže zmeniť úroková sadzba podľa aktuálnych podmienok, a tým aj splátka. Klient má aj počas nasledujúcich 2 rokov nárok na štátny príspevok,“ vysvetľuje Štefanovič.