Nájomná zmluva – čo všetko musí obsahovať (+vzor zmluvy)

Viete, čo musí obsahovať dobrá zmluva, ak chcete prenajímať? Jej základné náležitosti upravuje Občiansky zákonník - zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení. Sú nimi predmet nájmu (byt) a nájomné (odplata za dočasné prenechanie bytu do užívania tretej osobe).

1. Overte si nehnuteľnosť

Ešte pred uzatvorením zmluvy odporúčame budúcemu nájomcovi alebo podnájomníkovi overiť, či prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, alebo v prípade podnájmu, či nájomca je oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu, nakoľko bez takého súhlasu by bola podnájomná zmluva neplatná. Predloženie súhlasu si preto od prenajímateľa vyžiadajte.

Vlastníctvo nehnuteľnosti si jednoducho overíte na webovej stránke katastra.

2. Musí byť zmluva písomná?

Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov). Nedodržanie písomnej formy zmluvy pri nebytových priestoroch má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

Naopak, pri nájomnej zmluve na byt sa písomná zmluva nevyžaduje (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov). O obsahu ústnej zmluvy sa má vyhotoviť zápisnica, ktorá je dokladom o tom, že sa nájomná zmluva uzatvorila.

Avšak ani nevyhotovenie zápisnice nespôsobuje neplatnosť ústnej nájomnej zmluvy na byt. V každom prípade však odporúčame uzatvoriť zmluvu písomne, nakoľko v prípade sporu bude možné použiť zmluvu ako dôkaz o konkrétnych podmienkach, ktoré obsahovala nájomná zmluva. Vzor je možné nájsť aj online na internete.

3. Základné náležitosti zmluvy

Na prvom mieste nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán. Pri fyzickej osobe sa uvádza meno a priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Pri právnickej osobe sa uvedie obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.

Zmluva o nájme alebo podnájme nebytových priestorov musí obsahovať okrem špecifikácie zmluvných strán:

• predmet nájmu,
• účel nájmu,
• výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
• dobu na ktorú sa nájom uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas.

Dohoda strán o výške nájmu musí obsahovať špecifikáciu samotnej výšky nájomného a výšky poplatkov za služby poskytnuté v súvislosti s nájmom (obyčajne platené formou záloh), ako sú poplatky za energie, za upratovanie spoločných priestorov, atď.

Nájomná zmluva na byt povinne obsahuje:

• predmet nájmu a rozsah jeho užívania,
• výšku nájomného,
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu.

Ako nepovinnú náležitosť Občiansky zákonník stanovuje opis príslušenstva a stavu bytu.

4. Predmet nájmu

Predmet nájmu, teda konkrétny byt alebo nebytový priestor musí byť označený určito, a to tak, aby nevznikli pochybnosti o tom, ktorý priestor a v akom rozsahu sa prenajíma. Uveďte preto list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu, resp. nebytového priestoru a výmer. Ideálne je, ak ako prílohu zmluvy dáte list vlastníctva a graficky vyznačenú plochu prenajímaného priestoru.

5. Účel nájmu

Nájomná alebo podnájomná zmluva na nebytový priestor môže byť uzatvorená len na priestor, ktorý je skolaudovaný a na ten účel, za ktorým je nájomná zmluva uzatváraná. Taký účel musí byť uvedený aj v kolaudačnom rozhodnutí. Inak je zmluva neplatná.

6. Nájomné

Výška nájomného nemôže byť dohodnutá ako nulová. V takom prípade by nešlo o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Na takú zmluvu by sa neaplikovali ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme.

Vždy samostatne uvádzajte nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom. Aj keď splatnosť a spôsob platenia nájomného musí byť povinne uvedená len pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov, určite si ich dohodnite aj pri nájme bytov. Kvôli predchádzaniu možných sporov, odporúčame dohodnúť aj prípady možného zvýšenia (napríklad zvýšenie inflácie, služieb spojených s nájmom) alebo zníženia nájomného (napríklad o koľko percent sa zníži nájomné pri nemožnosti užívania bytu).

7. Práva a povinnosti

Bez ohľadu nato, či sa jedná o nájom bytu alebo nebytového priestoru, platí, že právo a povinnosti oboch strán možno rozšíriť, ale nie je možné ich obmedziť pod zákonom určenú hranicu. Pozor tiež na daňové povinnosti, napríklad registrácia na DPH pri prenájme nehnuteľnosti.

• Prenájom vs. bývanie vo vlastnom: čo sa oplatí viac

8. Trvanie zmluvy

Platí, že ak nie je nájomná zmluva výslovne uzatvorená na určitý čas, má sa za to, že zmluva bola uzatvorená na neurčitý čas. Trvanie zmluvy má vplyv na spôsob zániku nájomnej zmluvy. Napríklad nájom nebytového priestoru dohodnutý na určitý čas je možné vypovedať iba v zákonom uvedených prípadoch.

9. Zánik zmluvy

Nájom bytu a nebytových priestorov zanikne vždy, ak sa na tom strany dohodnú písomnou dohodou. Nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na určitý čas je možné vypovedať len zo zákonom stanovených dôvodov. Pokiaľ je taká zmluva uzatvorená na neurčitý čas, je ju možné vypovedať i bez uvedenia dôvodov v 3 mesačnej výpovednej dobe alebo inej výpovednej dobe výslovne stanovenou v zmluve.

Nájomnú zmluvu na byt je možné vypovedať iba zo zákonných dôvodov. Dojednania strán v zmluve, ktoré upravujú zánik nájmu bytov z iných dôvodov ako sú uvedené v Občianskom zákonníku sú neplatné. Neplatnosť výpovede bytu môže nájomca uplatniť na súde do 3 mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

10. Datovanie a podpis zmluvy

Nájomná zmluva musí byť, samozrejme, datovaná a podpísaná. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, nájomnú zmluvu podpisujú obaja manželia. Pri právnickej osobe podpisuje zmluvu jej štatutárny zástupca, a to spôsobom uvedeným v obchodnom registri, alebo iná osoba oprávnená podpisovať za právnickú osobu (napríklad osoba ktorá je pri prevádzkovaní podniku poverená uzatvárať s nájomcami nájomné zmluvy podľa § 15 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov).

Podpisy zmluvných strán nemusia byť overené, ak osobitný predpis neustanovuje inak (napríklad zákon o pobyte cudzincov za účelom preukázania zabezpečenia bývania cudzinca).