Ako reklamovať chyby a nedostatky na novostavbe

Hneď na začiatku si treba uvedomiť, že žiadna stavba nie je dokonalá. Od začiatku – teda projektovej dokumentácie, až po stavebné práce a kolaudáciu. Sú veci, ktoré vy ako majiteľ bytu ovplyvniť počas vzniku novostavby neviete, avšak pri stavbách platí – dôveruj, ale preveruj – a tak v mnohých veciach môžete dozerať a kontrolovať prácu na novostavbe. Je však potrebné dodržiavať niekoľko zásad.

Ak máte pochybnosti o kvalite stavby, volajte odborníka

Tri zázračné slová, ktorých sa boja všetci stavitelia: audit kvality stavby. Mierne to zvýši vaše obstarávacie náklady na nehnuteľnosť, no zároveň dostanete dôležité odpovede na vaše pochybnosti či otázky. Pri novostavbách sa totiž často stavebné firmy svoje chyby snažia prekryť nejakým kompromisným riešením, no pamätajte, že vy ste majiteľom bytu a jedine vy, alebo vaši nájomníci ho budú využívať a chcete ho mať v čo najvyššej kvalite.

Občiansky zákonník hovorí o 24-mesačnej záručnej dobe. S predávajúcim sa môžete dohodnúť aj na dlhšom časovom úseku, odporúča sa 5 rokov.

Čo robiť v prípade, že nehnuteľnost má nedostatky resp. chyby

Po audite kvality stavby vám odborník aj odhadne riziko progresu vady a vysvetlí vám možnosti okamžitej opravy. Ďalšou nespornou výhodou je, že predídete frustrácii po začiatku užívania stavby keby ste prišli na nedostatky sami a museli by ste ich riešiť reklamačným konaním.

O záruky predmetnej nehnuteľnosti sa zaujímajte vopred. Ak ide o byt či dom v štádiu výstavby – garancia by sa mala podchytiť v zmluve o dielo. Z Občianskeho zákonníka vyplýva, že je povinnosťou firmy, ktorá stavia, informovať zákazníka o podmienkach a rozsahu uplatnenia reklamácie už pri samotnej kúpe bytu.

O záruku neprichádzate ani pri kúpe staršieho bytu. Ale iba v prípade, že sa jej nezrieknete v šikovne pripravenej kúpnopredajnej zmluve. Pozor na právne formulky, ktoré zvyčajne predávajúci zakomponujú na svoju ochranu do zmlúv. Preto aj zmluvy treba pozorne čítať, prípadne si ich nechajte skontrolovať šikovným právnikom.

Prečítajte si tiež:

• Kedy nemusí byť stavba poistená
• Aké povinnosti máte, ak odchádzate z nájmu

Keď predsa len dôjde k reklamácii novostavby

Všetko je potrebné riešiť v rovine písomností, teda uschovajte si všetky písomné doklady. Reklamáciu novostavby treba podať ihneď po zistení chyby, a to priamo tomu, kto príslušenstvo objednával a účtoval, teda u developera. Meno objednávateľa sa uvádza na dodacom liste alebo faktúre. Obracať sa na subdodávateľov je zbytočné, všetko závisí len od samotnej stavebnej firmy, ako bude ďalej pokračovať a ako sa s dodávateľom dohodne. V prípade, že sa reklamácii nevyhovie, môže sa klient obrátiť na SOI alebo na súd.

Ak je základné vybavenie bytu súčasťou novostavby, nový majiteľ ho môže reklamovať iba cez zhotoviteľa stavby. Keď sa napríklad pokazí súčasť kuchynskej linky, sanita či okná, sťažnosť na kvalitu či žiadosť o opravu musí adresovať stavebnej firme napriek tomu, že pochádzajú od subdodávateľa.

V prípade, že zhotoviteľ stavby skrachoval, majiteľovi bytu nepomôže ani desaťročná záruka na podlahy či kuchynskú linku. Všetko si musí dať opraviť na vlastné náklady. Následne si pohľadávku môže uplatniť v konkurze.

Čo v prípade, že ste nehnuteľnosť v novostavbe kúpili pred jej postavením

Ak kupujete napríklad byt v developerskom projekte ešte pred jeho dokončením, ste vo veľmi komplikovanej situácii. Síce ste získali pravdepodobne nižšiu uvádzaciu cenu a flexibilitu v rámci klientských zmien, no podstupujete riziko nepríjemností.

Spravidla developerovi platíte preddavkové platby pri istom stupni rozostavanosti. Ak s ním nemáte dohodnuté, že vám umožní vidieť vašu budúcu nehnuteľnosť počas výstavby, teoreticky vám to nemusí umožniť. Čo je však rozhodujúce, developer má vaše preddavkové platby. Ak vám umožní spraviť audit kvality stavby (ideálne v rôznych stupňoch rozostavanosti), vy môžete prípadnú nekvalitu diela reklamovať/rozporovať len na základe kúpnej zmluvy, nie však vlastníckeho vzťahu.

Čo to znamená? Inými slovami, mali by ste čakať na nadobudnutie právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia a následne zápisu vlastníckeho práva do katastra. Ako sme už hovorili, po správoplatnení kolaudačného rozhodnutia však už býva neskoro na „reklamovanie“ nedostatkov vo vzťahu k technickým normám a legislatíve. Je preto nesmierne dôležité dohodnúť si s developerom možnosť navštevovať stavbu pred dokončením a možnosť odstúpiť od zmluvy v prípade zistenia porušenia noriem a pod., prípadne spôsob akým takéto situácie budete riešiť ak nastanú.

Čo ak sa chyby dostavili až po istej dobe

V takomto prípade ide o tzv. skrytú vadu, teda takú, ktorú nebolo možné v čase kúpy zistiť. Či predávajúci zodpovedá za takúto vadu závisí (ako je zrejmé z citovaných zákonných ustanovení) od dojednania v kúpnej zmluve.

Pri predaji (ale aj zhotovení) novej veci je obvyklé, že zodpovednosť predávajúceho (zhotoviteľa) za skryté vady nie je vylúčená. Naopak, často sa dojednáva záruka, teda vyhlásenie predávajúceho, že minimálne po určenú (záručnú) dobu bude predávaná vec bez vád. Mimochodom, zákonná záručná doba pri zhotovení stavby sú tri roky. Podľa povahy vady môže kupujúci od zmluvy odstúpiť, žiadať zľavu z kúpnej ceny alebo výmenu či opravu na náklady predávajúceho.

Na čo sa zamerať pri kúpe novostavby (časté chyby)

• zlá hydroizolácia – presakovanie vody do stien,
• nesprávne zateplené šikminy striech,
• statické chyby na konštrukciách,
• praskliny na stenách,
• plesne kvôli zlým zatepľovacím systémom.

Na čo si dať pozor pri kúpe staršieho domu, bytu (časté chyby)

• nezateplené konštrukcie budov,
• problémy konštrukcie striech,
• problémy s nosnými časťami konštrukcie,
• staré kotly,
• komíny bez revízií.

Kedy nemáte právo na odškodné

Ak je v kúpnej zmluve použitá formulka podľa § 501 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého majiteľ vec prenecháva tak, „ako stojí a leží“, nezodpovedá za jej chyby.

Znamená to, že kupujete vec vrátane zjavných, aj skrytých chýb. Preberáte tak riziko, že ak nájdete vadu, o ktorej ste nevedeli, nebudete ju môcť predchádzajúcemu majiteľovi vytýkať.

Táto formulácia by sa však mala používať len v prípade hromadných vecí.

Rada na záver

Odporúčame za každých okolností pri kúpe prizvať si odborníkov, ktorí môžu pomôcť identifikovať problémy nielen v kúpnej zmluve, ale napokon aj v stavebných prácach.

Zdroj fotografie: Shutterstock.com