Ako predať alebo prenajať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie

Marek Mittaš | rubrika: Článok | 17. 10. 2018
Využiť služby realitnej kancelárie je pohodlné, ale nie vždy sa to oplatí. Vysoká provízia a nie vždy seriózny prístup mnohých už podnietili k tomu, aby si prenájom či predaj režírovali sami. Nejde pritom o nič zložité.
Ako predať alebo prenajať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie

Zdroj: Shutterstock

Ušetríte na provízii

Pri predaji a prenájme nehnuteľností je to vždy o peniazoch. Prax je taká, že pri prenájme nehnuteľností si realitná kancelária účtuje výšku jedného nájmu, pri predaji sa cena pohybuje od 3 do 10% a to nie je málo. Navyše pri predaji cez realitku je kancelária tá, ktorá vám odporučí cenu. Pritom sami by ste možno za byt či dom mohli dostať viac. Preto si mnoho ľudí chce realizovať odpredaj aj prenájom po vlastnej osi. 

Zrenovujte

Pri predaji aj pri prenájme platí, že každý si omnoho radšej vyberie nehnuteľnosť v peknom a dôstojnom stave. To napríklad môže znamenať vymaľovanie objektu alebo odstránenie očividných poškodení. Prečo to spraviť? Pretože napríklad do novej maľovky investujete 200 eur, ale byt v ktorom bude príjemný vzduch a nie zatuchnuté steny môžete predať aj o 2000 eur drahšie. Platí to pri všetkých drobnostiach. Byt predávajte v čo najlepšom stave.

 

Pripravte sa na obhliadky

Ak chcete predávať nehnuteľnosť cez realitku, tak sa dá dohodnúť s maklérom, že zabezpečí s kupujúcimi aj všetky obhliadky. To znamená dve veci. Buď mu dáte možnosť disponovať kľúčmi, alebo si ich pri každú obhliadku príde zobrať. Tu je však problém. Majiteľ pozná nehnuteľnosť omnoho lepšie ako predajca.

Z toho vyplýva, že často dokáže majiteľ predať nehnuteľnosť omnoho výhodnejšie, ako realitný maklér, ktorý napríklad nemá žiadne zručnosti. Preto je však nutné, vyhradiť si dostatok času na obhliadky. Ideálne je, ak si napríklad vyčleníte dva dni v týždni po dve hodiny, počas ktorých budete v nehnuteľnosti a vybavíte všetkých záujemcov. Bude to niekedy ešte výhodnejšie ako neustále byť k dispozícii maklérovi.

Inzercia na portáloch

Ak chcete nehnuteľnosť predať, tak ju musíte dostať do sveta. Netreba tajiť, že tu realitky majú prevahu, nakoľko nehnuteľnosť nafotia a často zabezpečia aj inzerciu na portáloch, či už svojich alebo inzertných, s ktorými majú dohodu. Ako bežný kupujúci budete musieť inzerciu financovať sami.

No nie je vždy potrebné za ňu platiť. Na internete je mnoho portálov, ktoré umožňujú pridávanie občianskej inzercie bezplatne a venujú sa realitám. Dokonca umožňujú vo vyhľadávaní filtrovať aj len občiansku inzerciu a nie realitnú. Dôvod prečo aj kupujúci radi kupujú mimo realitky? Obvykle cena, pretože čo človek ušetrí na provízii môže dať ako zľavu. Aj keď len čiastočnú.

Tip: Pri bežnom predaji bytu má aj majiteľ niekoľko povinností

Rezervačná zmluva

Ak ste našli reálneho záujemcu, neverte slovám, ktoré bude hovoriť a neverte dobrému slovu. V prípade vážneho záujmu, je potrebné podpísať rezervačnú zmluvu. Tá je prvý krok k predaju. V zmluve musí byť presne definovaný objekt, ktorý sa predáva podľa listu vlastníctva, jeho cena a hlavne termín, dokedy sa musí podpísať kúpna zmluva. Ideálne je do rezervačnej zmluvy zakomponovať aj rezervačný poplatok, ktorý sa potom odpočíta od predajnej ceny bytu, alebo sa už nevracia, ak si to kupca nakoniec rozmyslí.

Kúpna zmluva

Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim, je to klasická kúpno-predajná zmluva medzi majiteľom a kupujúcim. Musí byť úradne alebo notársky overený. V zmluve sú písomne uvedené všetky fakty, na ktorých sa kupujúce strany  dohodli. Nezabudnite do nej zakomponovať aj klauzulu, že kupujúci videl nehnuteľnosť a oboznámil sa s jej stavom, tiež že objekt kupuje do vlastníctva a pristupuje k zmluve so správcom nehnuteľnosti. Tak isto by nemalo chýbať konštatovanie, že je uzrozumený so stavom vodomerov, elektromerov a ďalších náležitostí. V zmluve je aj potvrdenie, že na byte nie sú dlžoby.

Záložná zmluva pri kúpe na hypotéku

Keďže sa dnes kupuje najviac nehnuteľností na hypotéku, tak záložná zmluva sa podpisuje medzi predávajúcim, kupujúcim a bankou, ktorá poskytuje úver. Ide v princípe o  zabezpečenie banky pre prípad, že nový majiteľ bytu nebude splácať úver, ktorý mu poskytla. Mala by sa podpisovať po podpísaní kúpnych zmlúv.

Túto zmluvu je potrebné následne zložiť na katastri nehnuteľnosti.  Banka si necháva pred schválením úveru predložiť aj znalecký posudok, v ktorom sa určí aktuálna hodnota bytu. K jeho vypracovaniu je potrebné predložiť list vlastníctva z internetu, katastrálnu mapu, tú si zabezpečí znalec a doklad o nadobudnutí.  Priložiť musíte potvrdenie o veku stavby, ktoré vám vydá bytové družstvo. 

Zmluva o prenájme

Ak chcete nehnuteľnosť prenajímať, pri obhliadke a inzerovaní postupujete približne rovnako ako pri predaji. Líši sa však finále. Tu potrebujete len jednu zmluvu a to nájomnú. Podobne ako pri kúpnej zmluve, tak aj pri nájomnej je potrebné presne označiť zmluvné strany.

Keďže pri nájomnej zmluve nehnuteľnosť do užívania iba prenajímate, je vhodné zahrnúť aj stavy energií v byte, prípadne dať ako prílohu fotografie príslušenstva a jeho stav. Je potrebné určiť rozsah práv užívania, ako aj výšku nájmu, kaucie na nájom, výpočet nájmu a určenie doby nájmu. Ak to tiež nie je definované, berie sa za dobu neurčitú.

Nespoliehajte sa na internet

Vypracovanie rezervačných, kúpnych, aj nájomných zmlúv je komplikovaná záležitosť. Nie je vhodné sťahovať zmluvu z internetu, ale nechať veci na právnika. Takéto zmluvy stoja približne 50 eur, za viacero zmlúv ku komplexnému predaju zaplatíte približne 200 eur. Určite to však nie sú vyhodené peniaze.

Stále je to menej ako provízia pre realitnú kanceláriu. Je však potrebné pamätať na to, že predmetné zmluvy sa riadia v prvom rade Občianskym zákonníkom a hlavne v oblasti nájmu nemôže byť prenajímateľ svojvoľný ani v prípade, ak druhá strana napríklad so zmluvou súhlasí. V prípade správne vypracovaných zmlúv sa nemusíte obávať, že by ich platnosť niekto napadol a kúpu alebo prenájom na základe nich negoval. Pri nákladoch na právnika sa s druhou stranou dohodnite na rozdelení nákladov.

Anketa

Kde bývate?

Marek Mittaš

Autor článku Marek Mittaš

Šéfredaktor portálu peniaze.sk. V prevažnej miere sa venuje bankovej problematike a investovaniu.  Ďalšie články autora.

Experti na granty a dotácie

Viac informácii

Získajte neobmedzený prístup do najväčšej databázy grantov a dotácií na Slovensku. Nájdite ten správny grant pre vašu firmu.

Daňové priznanie online

Kompletné daňové priznanie online za 15 minút a 19,90 eur.

DníHodínMinútSekúnd

Pokiaľ chcete riešiť dane po stare, máme pre vás chytré formuláre.

Porovnajte si ponuky, vyberte tú najvýhodnejšiu a ušetrite.

Ušetrite na hypotéke a životnom poistení alebo s nami sporte a zarobte viac. Nechajte si od nás porovnať ponuky a vyberte si tú najvhodnejšiu pre vás.

Páčil sa vám článok?

+4
ÁnoNie
Vstúpiť do diskusie
V diskusii je celkom 0 komentárov

Toto ste už čítali?

Služby katastra budú drahšie: Čo sa oplatí stihnúť do apríla?

28. 3. 2024 | Marek Mittaš

Služby katastra budú drahšie: Čo sa oplatí stihnúť do apríla?

Minulý rok vláda informovala o tom, že v štátnom rozpočte chýbajú peniaze. Tento problém vyriešila tzv. konsolidačným balíčkom, ktorého súčasťou boli rôzne zmeny. Niektoré z nich začali... celý článok

Najbohatší ľudia v roku 2023

21. 3. 2024 | Marek Mittaš

Najbohatší ľudia v roku 2023

Rebríček najbohatších ľudí za rok 2023 príliš neprekvapil. Prvú desiatku obsadili stálice ako Elon Musk, Jeff Bezos či Warren Buffett, pričom úplne prvé miesto si uchmatol Francúz Bernard... celý článok

Žijeme na dlh: Ako je svet zadlžený a aké sú riešenia?

7. 3. 2024 | Marek Mittaš

Žijeme na dlh: Ako je svet zadlžený a aké sú riešenia?

Keď hovoríme o dlhoch, obvykle spomíname ten, ktorý má naša krajina. Pravdou však je, že nie sme jediní, ktorí musia niečo splácať. V skutočnosti je celý svet zadlžený, pričom suma... celý článok

Dobré správy na začiatok roka: Slováci sú bohatší. Kde leží najviac peňazí?

17. 1. 2024 | Redakcia

Dobré správy na začiatok roka: Slováci sú bohatší. Kde leží najviac peňazí?

Podľa najnovších štatistík sa majetok Slovákov zvýšil až trojnásobne, napriek tomu, že patríme medzi investične konzervatívne krajiny. Kde sa nachádza väčšina našich úspor a aké chyby... celý článok

Čo sa všetko mení v roku 2024 pre bežných ľudí?

10. 1. 2024 | Redakcia

Čo sa všetko mení v roku 2024 pre bežných ľudí?

S príchodom nového roka zvyčajne prichádza viacero noviniek spojených s minimálnou mzdou, daňami a rôznymi dávkami. Ako bude vyzerať rok 2024 v číslach a čo všetko sa zmení? Pripravili... celý článok