Refinancovanie hypotéky nie je výhodné pre každého

12.11.2018 | Miroslav Homola, Finance.sk
Hypotéky - spravodajstvo


Nad refinancovaním hypotéky sa ľudia zamýšľajú hneď z niekoľkých dôvodov. Skrátiť si dobu splatnosti, znížiť mesačnú splátku alebo chcú mať jednoducho výhodnejší úrok.


Podmienky sú prísnejšie

Podmienky na získanie hypotéky sú čoraz prísnejšie. Posledná zmena nastala v júli 2018, kedy začal platiť úverový strop. Ak si teda budete chcieť refinancovať svoju hypotéku, je logické, že sa na vás budú vzťahovať aj nové pravidlá pre poskytnutie hypotéky. Ešte pred žiadosťou o refinancovanie je teda potrebné preveriť si svoju bonitu.

Zavedené novinky kladú dôraz na to, aby mali žiadatelia o hypotéku aj nejaké úspory. To znamená, že hypotéky nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti sa už neposkytujú. NBS nastavila aj takzvaný strop zadlženosti človeka, ktorý predstavuje 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. To znamená, že ak je váš čistý mesačný príjem 900 eur, banka vám môže poskytnúť úver vo výške najviac 86 400 eur za predpokladu, že už nemáte žiadne iné dlhy.

Samozrejme, ide len o teoretickú výšku úveru, nakoľko sa do úvahy berie aj cena nehnuteľnosti, výška úspor, prípadne iné úvery, ktoré ste si zobrali ešte pred žiadosťou o hypotéku. Niektoré nové pravidlá o úveroch sa dajú aj obísť, to však platí len v individuálnych prípadoch. Pri žiadosti o nový úver banky nahliadajú aj do úverového registra.

 

Tip: Hypotéka vs. stavebné sporenie. Čo je výhodnejšie?

Komu sa (ne)oplatí refinancovanie hypotéky?

Zdroj: shutterstock

Kedy si môžete preniesť hypotéku

Už viac ako dva roky platí aj novela zákona, ktorá znížila poplatok za predčasné splatenie hypotéky na maximálne jedno percento. Dnes je teda pokuta podstatne menšia, než v minulosti. Tak ako pred touto zmenou, aj teraz je predčasné splatenie hypotéky bez pokuty možné len na výročie fixácie.

V prvom rade je dôležité si ujasniť, čo chcete refinancovaním hypotéky dosiahnuť. Ak si chcete znížiť splátku a zároveň mať aj rovnakú dobu splatnosti, je dôležité zamerať sa na nižší úrok. V prípade záujmu o skrátenie doby splatnosti musíte rátať s tým, že mesačná splátka bude značne vyššia. Hypotéku však zaplatíte o niečo skôr a úver vďaka tomu menej preplatíte. Častým dôvodom zmeny banky bývajú aj nevyhovujúce podmienky v súčasnej banke, či už sú to vysoké poplatky za vedenie účtu, platby kartou, prípadne iné spoplatnené služby.

Okrem úrokovej sadzby medzi úvermi treba porovnávať aj ročnú percentuálnu mieru nákladov na daný úver. Táto hodnota je primárne ešte dôležitejšia než samotný úrok. Určiť presnejšie, kedy a pri akom rozdiele sa teda oplatí refinancovať hypotéku nie je stopercentne možné. Podmienky, výhody či nevýhody sú u každého individuálne.

Čo je pri refinancovaní dôležité

Ani z ďaleka nejde len o výhodnejší úrok, ale je dôležité všímať si aj pokuty, poplatky, podmienky, prípadne aj benefity nového úveru. Pokuta za predčasné vyplatenie pôvodného úveru mimo výročia fixácie úrokovej sadzby, je do 1 % zostatku úveru, ale pri vyššej sume zostatku úveru bude vyššia aj samotná pokuta. Ďalšími výdavkami, ktoré ovplyvnia výhody refinancovanie sú poplatok za poskytnutie nového úveru, poplatok za nový znalecký posudok nehnuteľnosti, prípadne poplatok za vklad do katastra. Aby sa vám prenesenie hypotéky oplatilo, musíte počítať aj s týmito výdavkami. V dnešnej dobe však banky o klienta bojujú rôznymi výhodami a benefitmi, a to aj eliminovaním vyššie uvedených poplatkov.

To znamená, že môžete natrafiť na ponuky, kedy vám banka preplatí pokutu za predčasné splatenie, odpustí poplatok za poskytnutie úveru, preplatí nový znalecký posudok alebo ocení nehnuteľnosť svojim vlastným znalcom. Dôležitá je aj dĺžka splácania starého úveru, respektíve ako dlho už hypotéku splácate. Staršie hypotekárne úvery sa väčšinou neoplatí prenášať do inej banky. Pri priaznivých podmienkach novej banky môžete ušetriť na menšej mesačnej splátke a zároveň bude rýchlejšie klesať aj samotný dlh. Výhodné refinancovanie si však vyžaduje dôslednú prípravu a porovnávanie bankových ponúk.

Poplatky

Predčasné splatenie hypotéky mimo výročia fixácie do 1 %
Poskytnutie nového úveru väčšinou je to určité percento z výšky hypotéky
Znalecký posudok cca od 100 € do 350 €
Vklad do katastra v lehote 30 dní 66 €
Vklad do katastra v lehote 15 dní 266 €

Komu sa (ne)oplatí refinancovanie hypotéky

Príklad č. 1

Parametre hypotéky Výsledok
Zostatok hypotéky: 50 000 € Nová splátka: 190,32 €
Súčasný úrok: 2 % Na splátkach ušetríte: 518,56 €
Nový úrok: 1 % Suma, ktorú ušetríte je vyššia ako náklady na refinancovanie o: 248,42 €
Súčasná splátka: 211,93 € Z úveru na konci fixácie splatíte menej o: 54,14 €
Súčasná fixácia končí o: 24 mesiacov Celkové náklady na refinancovanie: 716 €*
Do splatenia hypotéky zostáva: 300 mesiacov  
Poplatok za predčasné splatenie: 1 %  
Náklady na kataster: 66 €  
Náklady na znalecký posudok: 150 € Refinancovanie sa v takomto prípade oplatí.

Príklad č. 2

Parametre hypotéky Výsledok
Zostatok hypotéky: 80 000 € Nová splátka: 313,76 €
Súčasný úrok: 2 % Na splátkach ušetríte: 343,46 €
Nový úrok: 1 % Náklady na refinancovanie sú vyššie ako úspora o: 362,92 €
Súčasná splátka: 348,10 € Z úveru na konci fixácie splatíte menej o: 490,38 €
Súčasná fixácia končí o: 10 mesiacov Celkové náklady na refinancovanie: 1 016 €*
Do splatenia hypotéky zostáva: 290 mesiacov  
Poplatok za predčasné splatenie: 1 %  
Náklady na kataster: 66 €  
Náklady na znalecký posudok: 150 € Refinancovanie sa v takomto prípade neoplatí.

*výpočet neobsahuje poplatok za poskytnutie nového úveru

Výpočet: Kalkulačka refinancovania (financnykompas.sk)


KVÍZ: Poznáte dobre svoju hypotéku? Otestujte sa

1. Čo je vo všeobecnosti najdôležitejší údaj pri výbere hypotéky?

Ak si nemôžete dovoliť kúpiť byt či dom, no túžite po tom, vaše sny môže splniť hypotéka. Ideálne taká, ktorú príliš nepreplatíte a ktorá vám mesačne nechá dostatok financií na živobytie. Poznáte dobre podmienky svojej hypotéky?


Pomohol vám tento obsah? Dajte mu hodnotenie:

Priemerné hodnotenie: 5
Hlasované: 4 krát 5 0.5



Pri poskytovaní služieb nám pomáhajú súbory cookie. Používaním naších služieb vyjadrujete súhlas s naším používaním súborov cookie.