Oplatí sa kúpiť rekreačnú nehnuteľnosť? Toto by ste mali vedieť pred jej kúpou

11.06.2021 | Roland Regely, Finance.sk
Investovanie - spravodajstvo


Odborník na nehnuteľnosti varuje, že investovanie do rekreačných nehnuteľností má viacero rizík. Najväčšími podľa neho sú premrštené ceny a strata pri predaji po opadnutí dopytu.


Pandémia nezmenila chute ľudí nakupovať nehnuteľnosti, o čom svedčia čísla za uplynulý rok. Byty a rodinné domy sa kupujú vo veľkom a zaujímavý je tiež trend nákupu chalúp, chát a víkendových nehnuteľností. Podľa odborníkov na nehnuteľnosti ide o logické vyústenie pandemickej situácie, kedy ľudia počas lockdownov potrebovali uniknúť z bytoviek v mestách do voľného priestoru a tiež nemohli len tak za rekreáiou cestovať do zahraničia. Situáciu využili investori, ale aj majitelia rodinných domov, chát aj chalúp, ktorí pristúpili k navýšeniu cien.

Časť ľudí siahla za pomoci svojich úspor, či úveru po kúpe rekreačnej nehnuteľnosti ako investícii. Odborníci však upozorňujú - takýto krok je pomerne rizikový z viacerých dôvodov - najmä však preto, že dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach je dnes až neprirodzene vysoký a s uvoľňovaním opatrení bude spolu s cenami klesať.

Rekreačná nehnuteľnosť ako investícia? Je to riziko

Minulý rok zareagovali realitné kancelárie na klesajúci počet obchodov pri predajoch bytov výrazným propagovaním segmentu rekreačných nehnuteľností. Napríklad len v hlavnom meste Slovenska sa ponuka bytov v novostavbách v porovnaní s rokmi 2016/2017 prepadla na tretinu. Pomohla im pritom prirodzená snaha ľudí uniknúť zo stiesnených pomerov v mestách na vidiek v dôsledku série obmedzení.

Boom efekt okolo víkendových a rekreačných nehnuteľností pritom povzbudil majiteľov, ktorí skúsili nadhodiť ceny vo všetkých regiónoch Slovenska. Výsledkom je nielen medziročný cenový nárast, ktorý realitné kancelárie vyčíslili až na 15-20 percent, ale tiež ponuky, ktoré sú podľa odborníkov na nehnuteľnosti cenovo premrštené o 50 až 100% oproti svojej reálnej hodnote.

Časť kupujúcich vidí v raste cien chát a chalúp analógiu s cenami bytov a kupuje rekreačné bývanie ako investíciu. Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko, však hovorí, že túto investíciu si treba poriadne zvážiť. „Pre toho, kto pravidelne investuje do podielových alebo ETF fondov a týmto spôsobom postupne zväčšuje svoj majetok, je jedna nehnuteľnosť na prenájom akceptovateľnou súčasť portfólia,“ vysvetľuje M. Búlik. Je však podľa neho zásadný rozdiel, či si kupujete ako investíciu byt na prenájom alebo chatu či chalupu. „Kto rekreačnú nehnuteľnosť ešte nevlastnil, riskuje, že ho starostlivosť o dom na vidieku rýchlo omrzí a na následnom predaji namiesto zisku zaznamená stratu. Je totiž pravepodobné, že s klesajúcimi pandemickými obmedzeniami klesne aj záujem o kúpu bývania na vidieku. Nehovoriac o vysokej provízii v rozsahu 3 až 5-tisíc eur, ktorú zaplatí realitnej kancelárii. dopĺňa M. Búlik z OVB Allfinanz Slovensko.

 

Zdroj: Shutterstock

Vracajú sa nepredajné kusy či apartmány, ktoré desaťročie „stáli“

Čísla ukazujú, že najvyšší skok v dopyte zaznamenalo širšie okolie veľkých miest do hodiny jazdy autom. Ešte donedávna sa pritom tieto nehnuteľnosti zdali ľuďom z mestských bytov príliš ďaleko na trvalé presťahovanie a zároveň neatraktívne pre voľnočasové aktivity. Pandémia a lockdowny však zvýšili záujem  aj v dlhodobo atraktívnych lokalitách ako Nízke či Vysoké Tatry aLiptov, ale aj na lazoch a kopanicach v oblasti Myjavy, Považského Inovca či v okolí Banskej  Štiavnice.

Podľa odborníkov je potom ešte výraznejší pohyb vidno na strane ponuky. Popri chalupách na východe Slovenska, ktorých predaj skôr motivovala finančná núdza miestnych obyvateľov, výrazne poskočila smerom nahor ponuka chalúp na južnom a strednom Slovensku. Majitelia sa v nich posledné mesiace pokúšajú výhodne predať svoje rekreačné nehnuteľnosti, ktoré užívali na vlastnú dovolenku. Do ponuky sa tiež vrátili dovolenkové apartmány a chatky v radovej zástavbe, ktoré developeri nevedeli dlhšie predať, prípadne ich len nedávno dokončili po desaťročnej pauze po poslednej finančnej kríze, kedy sa tieto nehnuteľnosti stali nepredajnými.

„Varovaním pre investorov je fakt, že sa predávajú aj chaty, o ktoré pred dvoma-troma rokmi nebol žiadny záujem. V tomto smere vidím silnú analógiu s bytmi.“ komentuje M. Búlik z OVB. V atmosfére nedostatočnej ponuky sú podľa neho ľudia vďaka lacnej hypotéke ochotní kúpiť prakticky všetko, čo má obrazne povedané štyri steny bez ohľadu na reálnu kvalitu a hodnotu. „Pri rekreačných nehnuteľnostiach je však riziko väčšie ako pri bytoch, keďže speňažiteľnosť chaty či chalupy bude do budúcnosti výrazne horšia ako pri byte vo väčšom meste. Nehovoriac o premrštenej cene,“ varuje Marián Búlik.

Dopyt je vysoký, rovnako tak stúpajú ceny

Cenové nožnice sa pri rekreačnom bývaní za posledný rok významne roztvorili. V závislosti od štandardu a očakávaní sa dajú kúpiť klasické staršie domy s neobytnou povalou či malé chaty už od 20-tisíc eur. Za zrekonštruované bývanie si majitelia v niektorých okresoch Slovenska pýtajú o polovicu či 100 % vyššiu sumu. V blízkosti väčších miest sa v týchto cenách opäť ponúkajú len staršie a menšie domy v pôvodnom stave.

Zaujímavým fenoménom sú podľa analytika OVB aj evidentne premrštené ponukové ceny. Keďže sa všeobecne hovorí o raste dopytu po rekreačnom bývaní, tak predávajúci sa logicky snažia zo situácie získať maximum. Rekreačné bývanie totiž dnes nepredáva nikto, kto ho má v obľube a často tam chodí. Predávajú sa staršie nehnuteľnosti po rodičoch alebo potom objekty, pri ktorých chcú predávajúci zarobiť na zvýšenom dopyte, kým ešte trvá. „Príkladom premrštených cien je napríklad inzerát na nezrekonštruovanú drevenicu vo Vyšnej Boci v Nízkych Tatrách s cenovkou 120-tisíc eur alebo malú zrubovú montovanú chatku za 105-tisíc eur v Jarabej tiež v Nízkych Tatrách. Tieto lokality sú atraktívne, a preto majitelia, ktorých predaj netlačí, skúšajú cenu premrštenú odhadom o 50-100 percent,“ hodnotí situáciu M. Búlik.

Ceny môže stlačiť ponuka nechcených stavieb

Ak predsalen zvažujete kúpu rekreačnej nehnuteľnosti, mali by ste podľa odborníkov vziať do úvahy dva faktory. „Po prvé, treba si realisticky zvážiť, či skutočne budete mať chuť a čas sa chate či chalupe venovať. Každý dom potrebuje neustálu údržbu, zvlášť, ak už má niekoľko desiatok rokov. Nehovoriac o rekonštrukcii, ktorú dnes nemožno bez dohľadu zveriť hocikomu. Zanedbaná údržba okamžite znižuje cenu nehnuteľnosti. Po druhé, je vhodné realisticky odhadnúť čas strávený na vidieku,“ myslí si Marián Búlik z OVB. 

Ľudia sú podľa jeho vyjadrení typicky na začiatku plní elánu a nevedia sa nového prostredia nabažiť, toto nadšenie však zvykne rýchlo opadnúť. „Ak človek napríklad po roku zistí, že ho chalupa nebaví a pôjde ju predávať, môže utrpieť pomerne výraznú stratu. Je totiž reálny predpoklad, že dopyt pôjde zásadne dole a zároveň sa na trhu ocitne množstvo podobných nehnuteľností, o ktoré noví majitelia rýchlo stratili záujem,“ hovorí Marián Búlik.

Ako financovať rekreačnú nehnuteľnosť, ak nemáte vlastné zdroje? Pri chatách a chalupách je to zložitejšie a drahšie ako pri rodinných domoch. Na Slovensku sú banky, ktoré rekreačné nehnuteľnosti financujú identicky ako trvalo obývané domy, avšak väčšia časť bánk má pri chatách zásadne prísnejšie podmienky. V prípade rekreačných chát banky typicky skracujú splatnosť hypoték na 8 až 10 rokov, čo v praxi znamená takmer trojnásobne vyššiu splátku. „Takéto financovanie môže výrazne predražiť cenu kupovaného domu,“ komentuje analytik OVB. Miera prefinancovania sa pohybuje od 60 do 70 percent, čo je výrazne nižšie ako typické 80-percentné prefinancovanie rodinných domov.

Užitočný tip na záver

Keďže hypotéky sú rekordne lacné, kupujúci sa snažia čo najväčšiu časť kúpnej ceny financovať práve cez úver. Z hľadiska hypotéky je najlepším riešením chalupa, ktorá stojí v intraviláne a na liste vlastníctva je zapísaná ako rodinný dom. Vtedy stačí banku presvedčiť, že v dome trvalo bývate a dostanete pri hypotéke identické podmienky ako pri akomkoľvek rodinnom dome. Takáto chalupa však musí vykazovať všetky znaky rodinného domu, čiže okrem umiestnenia v intraviláne a rodinnom dome na liste vlastníctva musí mať aj pripojenia na všetky dostupné siete vrátane kanalizácie. Vtedy banka prefinancuje 80 % ceny nehnuteľnosti pri najvýhodnejšej úrokovej sadzbe, ktorá sa už v priemere pri nových úveroch drží polroka pod hranicou 1 %.



Pomohol vám tento obsah? Dajte mu hodnotenie:

Priemerné hodnotenie: 5
Hlasované: 3 krát 5 0.5


Články zo sekcie: Investovanie - spravodajstvo