Nájomné a úhrada za služby - môže ich prenajímateľ bytu každý rok zvyšovať?

Aby sa právny vzťah nájmu spravoval režimom podľa zákona č. 98/2014 Z.z., o krátkodobom nájme bytu, musia byť v zmysle uvedeného zákona splnené nasledujúce podmienky:

• Nájomná zmluva musí byť uzatvorená písomne;
• V nájomnej zmluve musí byť výslovne určená doba nájmu, a to najviac na 2 roky. Podľa zákona môže ísť aj o predlžovanú zmluvu, najviac však vždy na ďalšie 2 roky a maximálne dvakrát (celkom sa teda môže zmluva spravovať režimom krátkodobého nájmu bytu 6 rokov);
• V zmluve musia byť ohľadom zmluvných strán výslovne uvedené nasledujúce údaje:

1. meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia zmluvnej strany, ktorá je fyzickou osobou,
2. obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a IČO zmluvnej strany, ktorá je fyzickou osobou - podnikateľom,
3. obchodné meno, sídlo a IČO osoby, ktorá je právnickou osobou a meno a priezvisko osoby, ktorá je oprávnená za ňu konať;

• V zmluve musí byť označený predmet nájmu a rozsah jeho užívania (prenajatý môže byť byt alebo jeho časť);
• Zmluva musí obsahovať výšku nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a jeho príslušenstva alebo spôsob ich určenia;
• V zmluve musí byť opísaný stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ako aj opis ich závad, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase jej uzatvorenia;
• Nájomca musí v zmluve výslovne vyhlásiť, že si je vedomý skutočnosti, že sa zmluva uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z.z., o krátkodobom nájme bytu.

O akú sumu sa môže zvýšiť platba

V režime krátkodobého nájmu bytu majú byť prípady, v ktorých bude prenajímateľ oprávnený jednostranne meniť výšku nájomného a úhrady za služby, dohodnuté zmluvnými stranami. Dôvodom úpravy platieb môžu byť podľa uvedeného zákona napríklad zmena ceny dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku.

Prenajímateľ je však v každom prípade oprávnený platby navýšiť vždy najviac o nárast cien alebo inflácie. Pokiaľ prenajímateľ zmení výšku nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva v rozpore s uvedeným, je nájomca oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť.

V zásade teda platí, že dôvodom pre zvyšovanie nájomného nie je „len“ nový kalendárny rok; pravidlá zvyšovania sa spravujú predchádzajúcimi zmluvnými dojednaniami a samotné navýšenie je limitované hornou hranicou.

Zdroj: Depositphotos

Jednostranné zvyšovanie platieb

Ak nie sú splnené všetky vyššie vymenované podmienky, ktoré zákon vyžaduje pre režim tzv. krátkodobého nájmu bytu, riadi sa úprava výšky nájomného a úhrady za služby predovšetkým Občianskym zákonníkom. Tento v ustanovení § 696 predpokladá, že oprávnenie prenajímateľa jednostranného zvýšenia nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu bude regulované osobitným predpisom.

Požadovaná právna úprava (s výnimkou už spomínaného krátkodobého nájmu bytu) ale doteraz nebola prijatá. Otázka jednostranného zvyšovania nájomného za byt bola viackrát nastolená aj v rámci súdnej praxe. Judikatúra však vyslovila pomerne jednoznačný názor, že bez dohody oboch zmluvných strán nemožno meniť jeho pôvodne dohodnutú výšku (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 5 Cdo 138/2009).

Pokiaľ teda ide o nájom mimo režimu zákona o krátkodobom nájme bytu, môže prenajímateľ jednostranne navýšiť nájomné len vtedy, ak sa na pravidlách navyšovania dohodol s nájomcom v nájomnej zmluve alebo v niektorom z jej dodatkov. Jednostranné zvyšovanie nájomného či úhrad za služby však zároveň musí byť dojednané tak, aby nebolo v kolízii s inými zákonnými ustanoveniami.

Pokiaľ je byt prenajímaný v rámci podnikateľskej činnosti prenajímateľa a nájomca je fyzickou osobou v postavení spotrebiteľa, treba dať pozor, aby ustanovenie o navyšovaní platieb nebolo tzv. neprijateľnou zmluvnou podmienkou spôsobujúcou značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán. Neprípustné by bolo napríklad zvyšovanie nájomného bezdôvodne podľa voľnej úvahy prenajímateľa.

Typicky býva možnosť jednostranného zvýšenia nájomného dojednaná formou tzv. inflačnej doložky, ktorá môže znieť napríklad takto:

„Zmluvné strany sa dohodli, že výška nájomného môže byť prenajímateľom každoročne upravená v nadväznosti na medziročnú mieru inflácie vyhlásenú Štatistickým úradom Slovenskej republiky. Nájomca je povinný hradiť nájomné upravené v nadväznosti na zistenú mieru inflácie od okamihu, kedy mu bude prenajímateľom doručený výpočet upraveného nájomného, v ktorom bude konečná výška nájomného zaokrúhlená na celé desiatky eurocentov smerom hore. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomné bude v nadväznosti na medziročnú mieru inflácie upravené vždy len raz v príslušnom kalendárnom roku.“

Ani pevne dohodnuté preddavky na úhradu za služby v zásade nemožno jednostranne zvyšovať, na druhej strane však treba myslieť na to, že ak spotrebujete oveľa viac, než ste si predplatili, môže od vás prenajímateľ po vyúčtovaní požadovať aj vyššie nedoplatky.

Dodajme, že treba rozlišovať aj to, či prenajímateľ žiada o navýšenie platieb počas trvania účinnosti pôvodnej nájomnej zmluvy alebo navýšením podmieňuje uzatvorenie dohody o predĺžení nájmu, ktorého trvanie má v zmysle zmluvných ustanovení končiť.

Ak prenajímateľ nie je ochotný predĺžiť nájom bytu bez úpravy výšky nájomného či iných úhrad, ťaháte za kratší koniec a nemôžete sa domáhať pokračovania trvania zmluvy za pôvodne dojednaných podmienok.