Pri poskytovaní služieb nám pomáhajú súbory cookie. Používaním našich služieb vyjadrujete súhlas s našim používaním súborov cookie. Ďalšie informácie

O hypotéke od A po Z

Hypotekárny úver je úver, ktorý sa poskytuje na investície do nehnuteľností, na ich výstavbu alebo zaobstaranie,  a ktorý je zaistený záložným právom k nehnuteľnosti.

Investíciou do nehnuteľností sa rozumie:

  • kúpa tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti
  • výstavba alebo zmena dokončených stavieb
  • údržba tuzemských nehnuteľností
  • splatenie skôr poskytnutého úveru alebo pôžičky použitej na investíciu do nehnuteľnosti 
  • získanie vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti  (napr.: vysporiadanie spoločného vlastníctva manželov, vysporiadanie dedičstva atd.)

Poskytnúť hypotekárny úver na hnuteľné veci ako automobil, nábytok atď., na investíciu do nehnuteľností  v zahraničí a na prevod členského podielu na družstevní byt je možné prostredníctvom špeciálneho úveru alebo tzv. Americkej hypotéky, ktorá je formou bezúčelového úveru, kde sa ručí nehnuteľnosťou.

Objektom hypotekárneho úveru môže byť napr. :

  • rodinný dom
  • byt do osobného vlastníctva
  • rekreačný objekt (pre individuálnu rekreáciu)
  • bytový dom
  • prevádzkový dom
  • stavebný pozemok (za určitých podmienok)
  • ostatné podnikateľské objekty a jednoduché stavby 
  • zmeny týkajúce sa zhora uvedených stavieb.

Hypotekárne úvery môžu poskytovať banky na základe Zákona č.483/2001 Zb. o bankách podľa § 67, ktorým bolo k tejto činnosti  vydané zvláštne povolenie k vydávaniu hypotekárnych záložných listov podľa Zákona č. 530/1990 Zb. o dlhopisoch.

Druhy hypotekárnych úverov

Banky väčšinou  rozlišujú hypotekárne úvery a to podľa účelu využitia úveru. Jedná sa o tzv. :

  • klasický
  • stavebný hypotekárny úver
  • kombinovaný so spotrebným úverom
  • americká hypotéka

Klasický  hypotekárny úver je poskytovaný na investície do nehnuteľností na území Slovenskej republiky formou kúpy nehnuteľnosti aj vrátane súvisiacich pozemkov, kúpy vlastníckeho podielu, vysporiadania spoluvlastníctva alebo dedičského nároku.

Stavebný hypotekárny úver je poskytovaný  za účelom výstavby, rekonštrukcie alebo modernizácie nehnuteľnosti, kúpy rozostavanej nehnuteľnosti spojenej z jej dostavbou, alebo stavebných úprav nehnuteľnosti.

Ďalej sa  stretnete s hypotekárnymi úvermi, ktoré sú kombinované napr. so stavebným sporením, životným poisteným alebo hypotekárnymi záložnými listami.

Americká hypotéka je vlastne bezúčelovým úverom, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou. Takáto hypotéka má výhodnejšiu úrokovú sadzbu ako bežný spotrebný úver a podobne je prostredníctvom nej možné získať omnoho vyššiu čiastku ako pri spotrebných úveroch.

Kto môže o hypotekárny úver žiadať?

  • Fyzická osoba, občan SR z trvalým pobytom na území SR, prípadne. osoby ktorý sú manželia.
  • Právnické osoby so sídlom na území SR
  • Obce SR

Tri etapy žiadosti o hypotéku

Celý postup od úvahy o financovaní nehnuteľnosti hypotekárnym úverom až k získaniu prostriedkov z tohoto úveru môžeme rozdeliť na  tri etapy.

1.etapa - pred podaním žiadosti o úver

Táto etapa v sebe zahŕňa pre klienta výber banky, ktorá mu úver poskytne. Dôležitým kritériom pri výbere banky je výška úroku z poskytnutého úveru spoločne s dĺžkou  garantovanej doby. Často sa stáva, že klient  obíde niekoľko inštitúcií, než natrafí na tú, u ktorej je schopný  vyhovieť všetkým požiadavkám a úver získať.

Klient  bude  pri návšteve banky oboznámený so základnými informáciami o hypotekárnych úveroch, o svojich možnostiach a pravdepodobne obdrží zoznam všetkých dokladov, ktoré bude potrebovať pre schválenie úveru. Nedeliteľnou súčasťou bude tiež orientačná kalkulácia  bonity klienta a jeho schopnosť splácať úver.

Klien potrebuje mať všetky doklady kompletné ešte pred odovzdaním žiadosti o poskytnutí úveru.

2. etapa - po podaní žiadosti o úver

Po podaní žiadosti si banka necháva určitý čas na jej spracovanie. Pokiaľ je úver schválený, vyzve banka klienta k podpisu úverovej zmluvy, záložnej zmluvy a zmluvy o vedení účtu. Klient je oboznámený so všeobecnými podmienkami. Po splnení podmienok (napr. vinkulácii poistenia, zapísanií záložného práva do katastra) môže začať úver>

3. etapa - po vyčerpaní úveru

Po vyčerpaní úveru klient obdrží oznámenie o ukončení čerpania a definitívnej výške anuitnej splátky. Ďalej potom klient spláca a dostáva od banky výpisy. Pred zmenou úrokovej sadzby je klient o tejto zmene informovaný a ma tiež možnosť čiastočne alebo úplne úver splatiť. 

Základnou podmienkou pre poskytnutie hypotekárneho úveru je  preukázanie žiadateľa o úver schopnosť  poskytnutého úveru so svojich príjmov splácať.

Aké základné doklady bude banka po záujemcovi požadovať?

  • doloženie výšky príjmov (daňové priznanie, potvrdenie prímu od zamestnávateľa) žiadateľov, prípadne spoludlžníkov alebo ručiteľov

V prípade kúpy nehnuteľnosti:

  • kúpna zmluva (zmluva o budúcej kúpnej zmluve)
  • výpis z katastra nehnuteľností (či nehnuteľnosť existuje, kto ju vlastní a že na ňu nie je záložné právo, alebo iné bremeno)

V prípade výstavby, rekonštrukcie, opráv a pod.:

  • stavebné povolenie
  • projektovú dokumentáciu
  • rozpočet stavby
  • prípadne zmluvy s dodávateľom
  • výpis z katastra nehnuteľností

Ďalšie doklady:

  • ocenenie založenej nehnuteľnosti + vinkuláciu  poistného tejto nehnuteľnosti v prospech banky
  • niekedy tiež vinkuláciu životného, alebo úverového poistenia v prospech banky
  • (výpočet nie je úplný, môže sa prípad od prípadu líšiť)

Základnou podmienkou poskytnutia hypotekárneho úveru je jeho zabezpečenie záložným právom k nehnuteľnosti. Založená nehnuteľnosť môže byť  priamo objektom úveru (je na jej kúpu alebo výstavbu čerpaný hypotekárny úver) alebo to môže byť iná  (v zálohe môže byť aj viacero nehnuteľností) nehnuteľnosť na území SR.

Nehnuteľnosť musí byť v zálohe celá, banky neakceptujú napr. polovicu domu. Na nehnuteľnosť tiež nesmie byť uvalené  žiadne vecné bremeno brániace jej  užívaniu.

Nehnuteľnosť môže byť zaťažená len ako predmet zabezpečenia hypotekárneho úveru:

  • záložným právom v prospech stavebných sporiteľní
  • záložným právom v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania
  • záložným alebo predkupným právom z dôvodu zľavy z kúpnej ceny

Do zástavy možno dať aj rozostavanú nehnuteľnosť, ktorá je ako rozostavaná zapísaná do katastra nehnuteľností, a na ktorú je čerpaný úver. Stavbu možno ako rozostavanú zapísať do katastra nehnuteľností, pokiaľ má postavené aspoň jedno poschodie. Pokiaľ je objekt úveru a záloha totožná a jedná sa o výstavbu, musí byť  v každom okamihu vyčerpania peňazí z úveru hdnota založenej nehnuteľnosti na zmluvne dohodnutej úrovni, to znamená, že banka uvoľňuje peniaze postupne, podľa toho ako rastie cena nehnuteľnosti v dôsledku jej výstavby.

Ďalším nástrojom zaistenia, ktoré banka môže vyžadovať  je vinkulácia poistenia zastavanej nehnuteľnosti v prospech banky, alebo uzavretie a vinkulácia životného poistenia žiadateľa opäť v prospech banky.

Niekedy tiež banka vyžaduje ďalších spoludlžníkov, alebo ručiteľov pre prípad, že by klient nebol schopný úver splácať.

V okamihu, kedy sa rozhoduje o hypotekárnom úvere, musí byť jasno o financovaniu celého zámeru. Hypotekárny úver možno použiť až po preinvestovaní / vyčerpaní vlastných zdrojov, príp. úveru so stavebného sporenia, alebo  ďalších prostriedkov.

Hypotekárny úver prichádza až ako posledná alternatíva a čerpaním hypotekárneho úveru by sa mala daná investícia do nehnuteľnosti už dokončiť.

Čerpanie hypotekárneho úveru je možné pokiaľ sú splnené podmienky pre čerpanie, ktoré  sú uvedené v úverovej zmluve. Jednou z najdôležitejších podmienok (v prípade, že je úver schválený a je podpísaná úverová zmluva) je potvrdenie o vklade záložného práva banky k  založenej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Čerpanie hypotekárneho úveru sa prevádza bezhotovostne, formou preplatenia dodávateľských faktúr, odoslaným kúpnej ceny na účet predávajúceho podľa kúpnej zmluvy apod.

Čerpanie môže byť buď jednorázové (väčšinou pri kúpe nehnuteľnosti) alebo môže prebehnúť postupne (napr. pri výstavbe, alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti). V tomto prípade sú v zmluve o úver uvedené orientačné termíny čerpania a konečný termín pre dočerpanie.

Splatnosť hypotekárneho úveru sa všeobecne pohybuje od 4 do 30 rokov. Žiadatelia by mali byť  po celú dobu splácania hypotekárneho úveru v produktívnom veku. Pokiaľ by dĺžka splácania zasahovala do dôchodkového veku je obvyklé k úveru pribrať ďalšieho (mladšieho) spoludlžníka.

Dĺžka doby slpácania úveru

Čím dlhšia je  doba splatnosti úveru, tím nižšia je splátka. Optimálna doba na splácanie hypotekárneho úveru je 15 - 20 rokov, vtedy je najlepší pomer medzi výškou splátok a nákladmy na úver. Banky preferujú dobu splatnosti v násobkoch piatich rokov, ale akceptujú aj iné doby splatnosti.

Splácanie hypotekárneho úveru  závisí na spôsobe jeho čerpania.

Pokiaľ je hypotekárny úver čerpaný postupne, spláca sa najskôr mesačne len úrok z vyčerpanej čiastky a to až do doby pokiaľ je vyčerpaný celý úver.

Po ukončení čerpania začne dlžník hypotekárny úver splácať anuitnými splátkami, ktoré sú po celú dobu platnosti úrokovej sadzby rovnaké a obsahujú istinu a úrok.

Niektoré banky umožňujú  aj iné splácanie než splácanie anuitnej splátky. Jedná sa o degresívne nebo progresívne splácanie, tzn., že veľkosť splátok je v čase buď klesajúca alebo rastúca.

Deň splatnosti jednotlivých splátok  je stanovený v úverovej zmluve.

V termíne, kedy dochádza k zmene úrokovej sadzby (klient si vyberie v rokoch dobu platnosti úrokovej sadzby) môže dlžník splatiť predčasne časť alebo celú výšku úveru bez sankcii. V prípade mimoriadnej splátky so strany klienta mimo  termíny si banky stanovujú vysoké sankcie za predčasné splácanie.

Hypotekárne záložné listy (HZL) sú upravené zákonom č. 530/1990 Zb. o dlhopisoch.

Hypotekárne záložné listy môže vydávať len banka, ktorá má na túto činnosť licenciu (hypotekárna banka).

Hypotekárne záložné listy sú dlhopisy, ktorých nominálna hodnota a hodnota výnosu je krytá pohľadávkami z hypotekárnych úverov.  Pre krytie nominálnej hodnoty hypotekárnych záložných listov môžu byť použité iba pohľadávky z hypotekárnych úverov, ktoré nepresahujú 60% ceny založených nehnuteľností.

Prečo si zaobstarať hypotekárne záložné listy?

  • Istota - Hypotekárne záložné listy sú kryté pohľadávkami z hypotekárnych úverov, ktoré sú naviac zaistené prostredníctvom záložného práva reálne existujúcou  hodnotou nehnuteľnosti. Toto dvojité zaistenie a to, že ich nemôže vydávať každý, robí z HZL mimoriadne istú a bezpečnú investíciu.
  • Výnosnosť - Úrok prijatý z HZL je čistý, tj. nepodlieha žiadnym zrážkam a daniam. HZL sú ako jediný druh dlhopisov oslobodené od dane z prímu. Ich výnosy pohybujúce sa nad úrovňou inflácie zhodnocujú vložené prostriedky.
  • Likvidita - Hypotekárne záložné listy patria medzi verejne obchodovateľné, čo umožňuje ich majiteľovi, kedykoľvek  predať pred dobou splatnosti.

Predaj a nákup hypotekárnych záložných listov

HZL vydané bankou je možno zakúpiť na vybraných pobočkách. K nákupu HZL je potrebný iba občiansky preukaz a výpis z majetkového účtu SCP, u právnických osôb naviac výpis z OR a plná moc k zastupovaniu.

Nákupné a predajné ceny dlhopisov sa určujú v závislosti na vyhlásenej úrokovej sadzbe a situácii na kapitálovom trhu.

Reklama
Reklama
Reklama
Register - osoby

    Register.finance.sk
    Register - subjekty

      Register.finance.sk
      Register - adresy

        Register.finance.sk